Comment placer une maison au nom de votre enfant : concept de don ?
Il existe une pratique notariée qui n’est pas illégale, consistant à acquérir des biens immobiliers tout au long de sa vie (appartement, villa, etc…) et à les placer au nom d’un de ses enfants.
La volonté de l’acquéreur est de récompenser l’enfant pour avoir des difficultés économiques plus importantes que ses autres enfants qui ne sont pas bénéficiaires d’une telle faveur.
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La qualification d’un don permet de profiter des avantages fiscaux accordés par la loi.
Selon le Code civil, les dons sont censés être liés au suivi.
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Cela signifie que le donneur a l’intention de donner à l’enfant un donataire une avance sur son héréditaire. partager sa vie ; en fonction de ce plus deta. retourner à la succession non pas l’immobilier donné, mais sa valeur le jour de la succession, en tenant compte de l’État le jour du don.
Par exemple, les calculs et actions de chaque héritier seront effectués sur la base d’une succession réchargée du don mentionné.
Ce rapport rétablit l’honnêteté dans le partage entre héritiers.
Mais la loi stipule également que le don qui veut être satisfait est exempté de déclaration. Il s’agit là d’un avantage au-delà de la part de la succession. Dans ce cas, cette exemption de l’obligation de notification doit être explicitement prévue dans l’acte notarié. Ce n’est pas supposé, sauf dans le cas de dons partagés.
Dans un arrêt de la première chambre civile de la Cour de justice Cassation (appel n° G 14-24. 052 et K 14-26. 354), Ginette meurt le 11 octobre 2011 et a laissé ses trois enfants Carole, Thierry et Florence lui succéder. Thierry a profité d’une faveur de sa mère Ginette qui a acheté une maison qu’elle avait installée au nom de la première. Florence est morte et avait la légataire universelle Mme Z, qui a demandé à ce titre la distribution de l’héritage de feu Ginette.
La Cour d’appel a ordonné à Thierry de déclarer à la succession de feu Ginette la valeur de la maison évaluée le jour de la division dans son état initial. Elle a soutenu que la transaction consistant à placer au nom de son fils caractérise la maison pour laquelle le défunt a assuré le paiement intégral, en l’absence d’une autre cause, une intention libérale.
La Cour de cassation a rejeté le jugement d’appel faute de et reprocher aux juges le bien-fondé de la transaction considérée comme un don (à déclaration obligatoire) uniquement en soustrayant l’existence d’une intention libérale uniquement parce que le défunt avait payé le prix total.
Certes, le don implique un acte libre qui génère un appauvrissement volontaire pour enrichir le donataire. Mais il doit s’agir d’un acte délibéré et conscient. Il est donc nécessaire de caractériser l’intention libérale, la volonté de se retirer irrévocablement au profit du bénéficiaire.
Dans le cas présent, le fait qu’elle ait financé exclusivement la Chambre n’était pas suffisant pour que la Cour de cassation, qui ne voyait pas suffisamment de preuves de l’intention libérale, élément essentiel du don à déclarer.
Par conséquent, il est préférable de demander conseil à un avocat afin que la transaction de faire un don à signaler ou exempté de déclaration n’est pas requalifié par les tribunaux à une date ultérieure, lorsque la succession est ouverte.
Ronit ANTEBI Avocat à Cannes
